签约桌上，买卖双方握了手，中介松了口气，房东却笑不出来。按合同价，这套房卖出去拿到的钱不够还银行的欠款，差几万到十几万，得自己先垫上才能解押过户。 十几年前大家借钱是为了把房子买进门，现在有人借钱是为了把房子卖出去，“贷款卖房”这个说法就这么在业主群里传开了。 没有哪家银行推出过什么“卖房贷”，这是老百姓苦笑着起的名字。房子抵押在银行，过户之前得先还清剩余本金。 成交价低于欠款，差额只能房东自己掏，存款不够就找亲友借，甚至动用信用贷款。负资产的房主想离场，就得先补上这笔钱。 这个窟窿是怎么来的？源头在2020年、2021年那一波高位成交。 那时不少城市的热门楼盘要摇号，首付三成甚至更低，房贷利率普遍在5%上下。按等额本息还款，前几年的月供大部分是利息，本金减得很慢。 房价只要回调三四成，账面就很容易变成负数。拿一组假设的数字算一下。 2021年花200万元买房，首付60万元，贷款140万元，30年期，利率按5%左右算，还满五年，剩下的本金大约还有128万元。如果同小区的房子现在只能卖120万元，再扣掉中介费和税费，房东要倒贴十来万。 60万首付全亏进去了，还得再掏钱，杠杆反过来就是这个样子。以前贷款买房，是大家相信涨价能替自己把债还上；现在被迫贷款卖房，是因为房价不涨反跌了。 同一根杠杆，涨的时候放大收益，跌的时候放大亏损，而且最先亏掉的是首付，也就是一个家庭最实在的那笔积蓄。不少年轻人的首付，还是双方父母帮着凑出来的。 再看宏观数据。人民银行10月28日发布的《2026年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额35.91万亿元，同比下降4.1%，前三季度减少1.10万亿元。 提前还款的、卖房结清的都在减少余额，新增按揭补不上。老百姓的态度很明确：欠银行的钱，能少一分是一分。住户部门的账也在收缩。 前三季度住户贷款减少1.03万亿元，较2026年上半年的减少3668亿元明显扩大，而2025年同期为增加1.1万亿元；同期住户存款增加9.39万亿元。家家都在还债、存钱，谁要是卖房还得补差价，找人借钱的难度和心理负担都更大。 不过市场也没冷到底。10月份，上海二手住房成交2.23万套，环比增加6%，同比增加34%，创下近六年同期成交新高；全国18个重点城市成交量同比增长17.5%。 同一个月，全国100城新房销售面积同比下降15%。二手房热、新房冷，买家更愿意要看得见、已经降过价的现房。 上海的成交结构更能说明问题。外环外、总价300万元内、两室占比上升，平均成交周期为78.1天，挂牌量比去年9月最高值减少4.2万套。 入场的主要是刚需，前提是价格让到位了。深圳那边，10月深圳二手住宅成交均价5.64万元/平方米，环比回落3.3%，成交量上来了，价格不一定跟着涨。 荒诞的另一面在租房的人身上。房价降下来、利率走低之后，有些年轻人算账发现，同一个小区的月供已经和房租差不多。 卖房的人在凑钱补窟窿，租房的人在凑首付，两拨人在同一家中介门店里擦肩而过。前一拨人当年买在高位，后一拨人现在才买，进场时间不同，结果差得很远。 政策方面最新的变化是购房贷款贴息。 9月29日，财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，用新发放的商业贷款买首套、面积和总价都不超过上限的，按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。 这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。这项政策有个容易被忽略的细节：它只补贴新买家，不包括以新发放贷款置换存量贷款。 也就是说，政策帮接盘的人降成本，管不了已经资不抵债的房东。不过两边也有关联，建筑面积在120平方米以下、价格在150万元以下的房子，很多负资产房东手里正是这类房。 买家月供轻了，房东谈价时也多了点底气。地方上也有新动作。 11月4日，武汉住房公积金管理中心发布修订后的《武汉住房公积金提取管理办法》，自2026年11月20日起施行，新增装修、物业费、城市更新改造提取。 公积金从管“买房”扩展到管“养房”，意思很清楚：住房消费不只是成交那一下，住进去以后的开销也算在里面。“贷款卖房”还会存在一段时间，但不会像有些人渲染的那样引发抛售潮。 房贷不是期货，房价跌了，银行不会让你追加保证金，只要按时还款，亏损就只停在账面上。被迫补差价卖房的，主要是收入断了、换城市工作或家里急用钱的人。 这些人需要关注，但他们在市场里是少数。第二个判断：这一轮二手房放量，是降价换成交、慢慢消化存量的过程。 买家多了，挂牌量减少了，成交周期变短了，这些都是筑底的迹象。可新房还在降，房地产开发贷款余额12.37万亿元，同比下降9.1%，房企日子依然不好过。 一线和强二线城市可能先稳住，库存高、人口流出的城市还要多熬一阵。第三，接下来要看三件事。 一是预计本月中旬公